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Locataire ou propriétaire : qui paie quoi quand ça casse ?

Un joint qui goutte, une chasse d’eau qui coule sans fin, une chaudière qui s’arrête en plein hiver… Dans une location, chaque panne pose la même question : qui va payer ?

Le principe tient en une phrase : au locataire l’entretien courant, les petites réparations et les dégâts qu’il cause ; au propriétaire les grosses réparations et ce que le temps a usé. Reste à savoir dans quelle catégorie tombe la panne. Et c’est souvent au moment de rendre les clés, sur le dépôt de garantie, que la question se règle.

Dans cette édition de L’Intérêt, je vous propose de passer en revue les pannes les plus courantes avec une règle en tête : chercher d’abord leur cause.

Le partage fixé par la loi

La loi du 6 juillet 1989 fixe le partage. Le locataire assure l’entretien courant du logement, les menues réparations et les réparations locatives (article 7). Le propriétaire doit délivrer un logement décent et en bon état, puis prendre en charge les autres réparations nécessaires à son maintien en état (article 6). Ces règles valent aussi pour les meublés loués comme résidence principale (article 25-3).

Les réparations locatives sont listées dans l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. La liste est indicative et non exhaustive : elle va des ampoules et fusibles au flexible de douche, en passant par l’entretien du jardin privatif.

Vétusté ou dégradation ?

Reste la question décisive : pourquoi l’équipement a-t-il lâché ? Prenez une poignée de porte qui cède. Usée par des années d’utilisation normale, elle relève de la vétusté. Arrachée, elle peut être mise sur le compte du locataire.

⚖️ La loi joue dans les deux sens. Même une réparation locative n’incombe pas au locataire si elle est causée par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. À l’inverse, il doit répondre des dégradations survenues pendant la location, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas fait entrer dans le logement.

Pour ne pas rejouer ce débat à la sortie, le bailleur et le locataire peuvent convenir d’une grille de vétusté. Elle fixe une durée de vie théorique pour les principaux matériaux et équipements, puis applique un abattement qui réduit, année après année, la somme pouvant être réclamée au locataire.

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Six pannes, une même logique

🚰 Le robinet qui fuit. Un joint ou un clapet à changer, c’est en principe pour le locataire. Un robinet hors d’âge à remplacer, pour le propriétaire.

🚽 La chasse d’eau qui coule. Joints et flotteur sont, en principe, à la charge du locataire. Si le mécanisme doit être remplacé parce qu’il est vétuste, la facture revient au propriétaire.

💧 La canalisation bouchée. Le dégorgement courant revient au locataire. Si le bouchon provient d’un défaut de l’installation ou d’une canalisation vétuste, la réparation relève du propriétaire.

🔥 La chaudière. L’entretien annuel se fait à l’initiative de l’occupant, sauf clause contraire du bail, et certaines petites pièces (joints, clapets, membranes) relèvent, en principe normalement des réparations locatives. Une panne liée à l’âge de l’appareil revient au propriétaire. Mais si elle vient d’un entretien négligé, la facture peut basculer sur le locataire : d’où l’intérêt de conserver les attestations d’entretien.

🔑 La serrure qui force. Le graissage, les petites pièces et le remplacement des clés perdues ou détériorées sont pour le locataire. Une serrure usée par les années, pour le propriétaire.

🖌️ La peinture défraîchie. Une peinture simplement ternie par le temps ne se facture pas au locataire. En revanche, des taches importantes ou des trous qui, par leur nombre ou leur taille, dépassent l’usage normal peuvent justifier une retenue.

Avant de payer, les bons réflexes

Quelle que soit la panne, gardez des traces. Dès qu’un problème survient, prévenez le propriétaire par écrit, photos à l’appui. Reportez-vous aussi à l’état des lieux d’entrée, précieux pour établir l’état initial du logement. Évitez, en revanche, d’engager seul une réparation coûteuse en espérant vous la faire rembourser.

👋 C’est souvent au départ du locataire que la question devient financière. Le propriétaire ne peut pas se contenter d’annoncer un montant. Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée (article 22), par exemple par les états des lieux, des photos, un devis ou une facture.

En cas de blocage, le bailleur ou le locataire peuvent saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (articles 20 et 25-11). En dernier recours, reste le juge.

💡 Entretien courant, usure due au temps ou dégradation : tout dépend de la cause. L’équipement ne dit pas qui paie. C’est la cause qui le dit.

✏️ Par Loïc Farge, journaliste chez ToutSurMesFinances.com

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